經濟觀察網 記者 陳博 短短兩個月間，早已入局物流地產的蘇寧易購、萬科先后通過資本意欲繼續(xù)加碼。

 

作為房地產的細分領域，從2013年開始，物流地產就聚集起一批來自各行各業(yè)的玩家。他們入局的原因普遍在于，電商、快遞以及消費升級的帶動，促使物流倉儲需求強勁。

 

根據顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施后，再轉租給客戶——這是物流地產商入局的基本邏輯。如今，高標倉與冷鏈作為其中的兩大細分業(yè)務，正越來越被一眾物流地產入局者所青睞。

 

相比其他類型不動產，物流地產被視作是“很有潛力、回報很豐厚”的一個領域。

 

深創(chuàng)投不動產基金管理深圳有限公司總經理羅霄鳴說，從回報角度來看，此前大眾的眼光都集中在寫字樓、商場、住宅，這些不動產的整體回報率已經下降。而物流是一個專業(yè)性和技術強度都比較強的領域，準入門檻比較高，目前高標物流倉儲設施的平均回報率還維持在5.5%-6.75%這樣一個較強水平上。

 

不過，高回報的背后對應著長周期。無論是高標倉，還是冷鏈，目前的盈利板塊中，設施設備的租賃收入是入局者獲取收益的主要來源。這注定了，物流地產是一個更依賴長期運營的行業(yè)。

 

也正因此，物流用地供給稀缺、運營招商、出租率等一系列涉及開發(fā)與運營過程的難題，正在對一眾玩家，尤其是過往習慣了高周轉、快銷售的房企提出更高要求。

 

資本驅動

 

兩年前通過與深創(chuàng)投不動產基金管理(深圳)有限公司 (以下簡稱“深創(chuàng)投不動產”) 聯(lián)合設立目標總額為300億元、首期募集基金規(guī)模為50億元的物流地產基金，正式切入物流地產領域的電商企業(yè)蘇寧易購集團股份有限公司（002024.SZ，以下簡稱“蘇寧易購”），在11月18日發(fā)布公告稱，這只名為蘇寧深創(chuàng)投-云享倉儲物流設施的基金已完成二期備案手續(xù)。

 

基金目標募集資金規(guī)模不超過26 億元，截至公告日，云享倉儲二期基金已募集認繳資金合計20.93億元，將用于收購蘇寧易購或下屬公司擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設施或所屬標的公司，以及市場化收購、投資開發(fā)符合條件的高標準倉儲物流設施。

 

此前一個多月，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）也宣布，下屬子公司萬科成都擬與天津榮泰成長投資管理有限公司、比亞迪汽車工業(yè)有限公司共同投資和諧鼎泰基金，募集規(guī)模為11.01億元，主要投資于科技、物流等領域的優(yōu)秀子基金，通過獲得、持有及處置投資項目，為合伙人獲取長期投資回報。

 

這兩則公告，是近年來物流地產受資本大潮驅動的兩個典型縮影。“從2015年開始，中國物流行業(yè)進入快速發(fā)展的黃金時期，吸引了大批資本投入到市場中。”11月20日，在一場不動產資產管理大會上，遠洋資本有限公司董事總經理王瑞提到，物流市場里有幾筆標志性融資，比如去年2月，京東物流集團完成首輪總額約25億美元的融資。“我們認為一個賽道，一家企業(yè)單筆融資超過10億美金，這個賽道基本就是被資本市場非常認可。”

 

根據上述不動產資產管理大會提供的數據，過去五年，資本投入到中國物流市場的資金多達3000億。

 

資本驅動促使中國物流地產整體市場格局發(fā)生變化——早期外資獨大的模式，從2013年起遭遇宇培、易商等民營企業(yè)的挑戰(zhàn)；隨后，以萬科為首的傳統(tǒng)地產開發(fā)商、以蘇寧易購、京東、阿里等為代表的電商企業(yè)也相繼轉型加入“爭奪戰(zhàn)”。

 

不同類別的玩家，在物流地產這一領域所擁有的經驗、渠道關系及客戶千差萬別。諸如普洛斯、安博之類的國際基金公司，進入物流地產行業(yè)的時間普遍已經超過十年，他們更傾向于將海外探索出來的成熟模式引進中國市場，通常具備先發(fā)優(yōu)勢，能夠快速形成規(guī)模、產出效益，在招商管理方面也占據上風。

 

作為傳統(tǒng)從業(yè)者，民營企業(yè)切入的底氣在于擁有一票忠實的客戶。“比如我們公司，自1997年至今一直從事物流地產運營，主要優(yōu)勢在于擁有多年專業(yè)運營經驗和智慧園區(qū)管理建設能力，此前已累計服務了逾1000家客戶，土地獲取方面也擁有一定的有利條件。同時如果結合外來資本的輔助，我們鋪開的速度就會更快。”楊博告訴經濟觀察報。

 

他是霍氏集團的投融資總監(jiān)，霍氏集團旗下核心產業(yè)之一為百利威現(xiàn)代供應鏈服務，也是民營資本進軍物流地產領域的一員。

 

幾相對比，習慣了高周轉、快銷售的傳統(tǒng)開發(fā)商，在布局長周期、慢回報的物流地產等細分領域時，手握的“王牌”更多體現(xiàn)在拿地與開發(fā)建設上。

 

楊博指出，開發(fā)商玩過地產開發(fā)，更擅長拿地、整個物流項目的施工建設等環(huán)節(jié)；同時，雄厚的資金實力，也注定開發(fā)商在規(guī)模擴張上能保持較快速度。

 

土地供給稀缺

 

物流地產的本質還是地產，發(fā)展基礎在于土地的獲取。根據顧客的需求，選擇合適的地點，投資建成相關物流設施后，再轉租給客戶——這是目前絕大部分開發(fā)商“殺”入這個領域的基本邏輯。

 

這意味著，規(guī)模的戰(zhàn)爭不可避免。目前，在物流地產的角逐中，高標倉與冷鏈作為兩大細分業(yè)務機會，頗受入局者青睞，規(guī)模戰(zhàn)幾乎在這兩大領域拉開序幕。

 

以萬科為例，年報顯示，截至2018年，*物流的高標倉儲業(yè)務進駐 42 個城市，已獲取 124 個項目，可租賃物業(yè)的建筑面積約 971 萬平方米。

 

到了今年8月，其可供租賃的倉儲面積已增長到1000萬平方米，倉庫數量也進一步上漲到136個，遍及全國45個城市，規(guī)模上已經做到全國排名第二。據了解，這136個高標倉項目全部由萬科自持。

 

在冷鏈業(yè)務上，切入兩年，截至8月份，*物流在全國布局了21個項目，累計進駐19個城市。

 

8月份上海區(qū)域年度媒體交流會上，萬科首席運營官張旭在提到，中國可以誕生1萬家房地產企業(yè)，但物流倉儲這個行業(yè)里面能生成5家就不錯了，而且最終還不一定成規(guī)模。如果不能做成前三就沒有生存空間，可能哪一天就會被第一第二并購。“所以這個事業(yè)的單一企業(yè)規(guī)模并不小。”

 

拿地能力的高低，是制約規(guī)模擴張速度的首要因素，進而造就入局者的分化。在保利投顧發(fā)展研究院華北分院發(fā)布的一份物流地產報告中，以普洛斯為代表的外資企業(yè)，主要采取合資、戰(zhàn)略合作、入股及招拍掛等方式獲取土地，通過大量土地的儲備保證物流地產開發(fā)的可持續(xù)性。

 

蘇寧易購在2019年中報指出，上半年，公司加快物流倉儲的儲備，摘牌合肥、大連、紹興等10個城市物流倉儲用地。

 

而對土地天生有著靈敏嗅覺的開發(fā)商，在拓展土地上更是得心應手。不過，如今，這些入局者不得不面對一個難點，由于地價與稅收貢獻較低，很多地方政府都不太愿意供給物流用地。

 

于洪（化名）是一家基金管理公司的高管，他們公司投資物流板塊將近100億元，其中在重資產這一塊，自持的物流倉儲面積已經達到150萬平方米。他觀察到的現(xiàn)象是，現(xiàn)在如果北京、上海、深圳等一線城市有地，開發(fā)商還是愿意去拿的。“但事實上，物流用地出讓往往會匹配稅收要求等附加條件，這類土地供給稀缺。”

 

在出讓時，物流用地成本普遍較低，“之后所能貢獻的房產稅、增值稅、所得稅等稅收也都不多。”于洪說。

 

除了土地供應方面的難題，越來越多的地方政府正逐步清退早期的倉庫。于洪告訴經濟觀察報，現(xiàn)在物流運送主要依靠大貨車，然而，大部分城市都對載貨汽車采取交通管制。

 

比如北京，規(guī)定北京市核發(fā)號牌（含臨時號牌）的載貨汽車，每天6時至23時禁止在五環(huán)路（不含五環(huán)路）以內道路通行；核定載質量8噸（含8噸）以上載貨汽車禁止在五環(huán)路主路通行。

 

“而且，地方政府還認為早期的倉庫影響市容市貌，這里面存在太多限制。”于洪稱。

 

規(guī)模戰(zhàn)只是初級競爭，電商和新零售的發(fā)展，倒逼物流地產企業(yè)進一步建立全國型網絡，再根據全國布局去優(yōu)化配送線路。

 

“無論是快遞企業(yè)，還是快運企業(yè)，網絡對他們來講非常重要，一旦能把全國的網絡鋪設完畢，基本上別人就很難撼動你。”王瑞表示。

 

運營招商難題

 

即使憑借拿地優(yōu)勢贏取規(guī)模上的擴張，并發(fā)展成全國網絡，但物業(yè)地產入局者更深層的分化體現(xiàn)在運營招商環(huán)節(jié)上，做好物流地產，運營招商是其中一個核心點。

 

蘇寧易購、京東物流等以電商起家的企業(yè)在步入物流地產時，更多是為自己的產業(yè)體系完善供應鏈環(huán)節(jié)，運營過程中，物流倉儲設施很大一部分是自用。

 

一名接近蘇寧易購的人士透露，在上海，蘇寧易購除了自建超過10萬平方米自用倉庫之外，還外租四五十萬平方米的倉庫，“這就是很大的需求指標。”

 

中國物流地產行業(yè)排名第一的普洛斯，招商一大特色就是推出定制開發(fā)模式，無論是在物業(yè)選址和建設階段，還是后期運營管理中，都貼合客戶的特殊需求量身定制。

 

比如，普洛斯與德國汽車制造商戴姆勒集團已經在中國合作過四個項目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州灣區(qū)為戴姆勒東北亞零部件服務貿易公司打造近5萬平方米的大規(guī)模定制級售后零部件配送中心。定制化策略為普洛斯提供了穩(wěn)定的客戶需求。

 

楊博所在的霍氏集團旗下百利威現(xiàn)代供應鏈服務，運營模式與開發(fā)商相似，都是將自行建設的高標倉租賃給其他企業(yè)以獲取租金收入。

 

楊博表示，霍氏集團的運營優(yōu)勢頗為明顯，由于合作時間較久，客戶資源比較豐富。“我們可以選擇先往倉庫填裝客戶，之后再優(yōu)化結構。”

 

相比之下，作為物流地產的全新玩家，運營能力是開發(fā)商的薄弱之處。“如果整個規(guī)模已經鋪開，但缺乏較強的運營能力，從財務角度來分析，這是失敗的。”楊博指出。

 

2014年通過收購成都新地空港物流園正式入局物流地產的平安不動產，在大規(guī)模擴張三年后，就不得不宣布與普洛斯達成協(xié)議，未來平安不動產旗下所有工業(yè)物流項目將與普洛斯進行全方面的合作，這一合作包括但不限于托管、收購、并購等形式，針對不同的園區(qū)進行不同模式的合作。

 

運營能力直接體現(xiàn)在客戶拓展層面上，物流地產行業(yè)的競爭差異化，最終也折射到這一點上——萬科已經意識到這一點。

 

截至8月份，*物流高標倉業(yè)務的客戶超過300家。張旭透露，過去三年，電商和快遞快運客戶的增速達到30%以上，但是光有快遞快運企業(yè)不行，萬科還拓展了很多生產、制造、服務企業(yè)。

 

聚焦到冷鏈業(yè)務，*物流服務了超過500家客戶，其中不乏跨國餐飲、水果、零售企業(yè)，比如沃爾瑪、麥當勞、費列羅等。這些客戶，合作年限普遍較長。其中高標倉業(yè)務主要是以租賃為主；冷鏈業(yè)務不僅是把倉庫租出去，還要負責倉庫運營。

 

看好回報率

 

運營與招商的能力，決定了出租率高低。“我們公司旗下的高標倉，主要布局在一線及新一線城市、一些物流核心城市，現(xiàn)在大部分出租率都能達到92%-95%，甚至100%。”楊博所在的霍氏集團對高標倉出租率的目標，是希望普遍維持到92%以上。

 

萬科在2019年中報提到，截至今年上半年，其高標庫穩(wěn)定運營項目的平均出租率為 92%。“如果是運營高標倉，肯定希望出租率越高越好。若想做好這塊業(yè)務，至少出租率都得超過90%吧。”楊博說。

 

過往，在電商、快遞及消費升級帶動下，高標倉的整體需求頗為強勁。如果對應到具體城市，不同區(qū)域之間的供需差別導致高標倉的出租率也呈現(xiàn)結構化趨勢。

 

以北京、上海、深圳為代表的一線城市，過去每年對物流地產需求持續(xù)上漲，高標倉基本供不應求；“你去看看成都、武漢之類的二線城市，區(qū)域消費增長其實也不錯，但當地高標倉供應量比較大，所以可能面臨供應結構化過剩局面。”于洪指出。

 

所有的一切，最終還是聚焦到盈利水平上。上述保利投顧發(fā)展研究院華北分院發(fā)布的物流地產報告中總結了物流地產盈利的五個主要板塊：土地增值收益、租賃收益、服務費用收益、項目投資收益以及其他收益。其中，租賃收入是目前一眾物流地產入局者的主要收入來源。

 

查閱歷年普洛斯年報可以發(fā)現(xiàn)，租金及相關收入為核心業(yè)務收入。2017財年，普洛斯的租金收入為6.71億美元，占比達76%。楊博所從事的高標倉業(yè)務，租賃收入占比也大概達到80%左右。

 

相比其他不動產，物流地產在現(xiàn)階段依然被定義為“有潛力、回報豐厚”的產業(yè)，主要就在于零售業(yè)的爆發(fā)性增長推升了租金收入，進而維持較高的投資回報率。

 

深創(chuàng)投不動產基金管理深圳有限公司總經理羅霄鳴列出的一組今年上半年全國主要城市物業(yè)市場投資回報率數據中，高端住宅的投資回報率介于1.7%-3.8%之間；商鋪的投資回報率在3.8%-5.5%之間；寫字樓則在4.1%-5.7%之間。而高標倉的平均投資回報率，高達5.5%-6.75%。

 

于洪的團隊也曾經投資過冷鏈業(yè)務，他們的回報率大概可以達到10%-30%的水平。他向經濟觀察報表示，冷鏈業(yè)務現(xiàn)在的投資回報率，關鍵還是根據土地成本、建安成本以及后期運營租金等因素而定。